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第九课:防骗—房地产投资骗局
2020年02月06日 19:20   浏览:460   来源:小白理财

房地产投资骗局

今天老师带小伙伴们了解下房地产投资骗局

说到房地产,估计小伙伴第一反应就是商品房,房子可以说每年都是热点话题,让人又爱又恨,没买房希望房价赶紧跌,买了房子之后,又开始祈祷房价继续上涨

中国过去十几年的经济增长,离不开房地产的火箭式上涨,当然也成就了不少靠房地产发家的富豪,知名的房地产企业就不多说了,相信很多小伙伴朋友的朋友里,肯定是有靠房地产起飞的

现在政府一直强调房住不炒,天真的老师想说的是,房子不是一直都是用来住的吗,还能用来炒?

正常的商品都有其使用价值,商品房的使用价值就是居住,从房子的商品属性来看,商品的价格下跌了,需求量就会增加,同样,商品的价格上涨,就会导致需求量减少。

比如,你去超市去买牛奶,发现蒙牛的奶涨价了,如果你对价格敏感,很可能你就会选择其他牌子的牛奶,有的小伙伴可能直接就不喝牛奶了

有小伙伴不同意了,房子又没有可替代的,而且作为刚需不管怎么样也得买啊

作为刚需的我们,买了一套自住之后,再买第二套房算啥呢

而且我们可以很明显的感觉到,房子往往是越涨买的人越多,跌了反而就没人买了,这是为什么呢?

这就要说到房子的另一个属性了,投资属性,准确来说应该是投机属性投机品,作为一个投机品,特别手里已经有房的人,当然是价格涨的越猛才会继续买。如果价格要下跌,谁还愿意去买呢

说到这里,估计不少小伙伴要说了,中国房地产就是骗局,专门骗老百姓钱的。老师可没有这种想法,老师今天想要给大家说的是投资商铺被骗的案例,首先小伙伴们有没有听说过“售后包租”这个词呢?

在很多商业房地产项目的宣传中,我们常常可以看到"x年包租,租金回报x%,一次性全部返还,3年投资回报xx%以上"、有的说"x年返租,每年x%",尽管承诺不一,但共性都是"零风险、高回报",所以这些项目常常一经推出就火爆异常。这样的广告语是不是很有诱惑力?

一位呼和浩特的张同学正是看到了这样的宣传,买了一个10平米的商铺,均价1.8万/平米。

根据该商铺的“售后返租”政策:包租十年,第11年回本,前三年每年按照实付款返租10%(可抵总房款),以后每三年逐年递增一个点,第10年返还15%。

老师先带大家算一下这笔账

买此铺子张同学应付:

商铺总房款:1.8万/平米*10平米=18万

前三年租金可抵总房款:18万*30%=5.4万

张同学实付总房款:18万-5.4万=12.6万

每年返还租金

第4——6年返还租金:12.6万*11%*3=4.158万元;

第7——9年返还租金:12.6万*12%*3=4.536万元;

第10年返还租金:12.6万*15%=1.89万元

总得到的返还租金是:4.158万元 4.536万元 1.89万元=10.584万元

这样算下来,在第10年的时候投资额已收回大部分,如果第11年的回报高于第10年,似乎11年真的就可以收回全部投资了。

事实上真的有这么好吗?商场是需要3-5年的培育期的,也就是说在这3-5年期间,商场不仅没有收益,可能还会赔钱,那么前三年开发商哪来的钱支付的房租呢?

其实开发商在销售时,已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如,某商铺本来只卖1万元/平方米,但开发商却使用这种促销手段,将售价抬高到2万元/平方米,然后用多出来的这部分钱,再分期返还给业主

这开发商可真聪明,看似让购房者占尽了便宜,其实是羊毛出在羊身上,通过这种财务上的游戏形成虚假促销,然后就可以快速回笼资金了。

张同学以市场价两倍的价格买了商铺,被坑的也是够惨的,不过好在这个物业最后开了起来,也能拿到租金,倒也不至于血本无归,但是对于另一位文同学可就没这么幸运了

文同学花了15万元买了一个20平方米的商铺。当时开发商承诺每年返还8%的租金,8年后开发商以30万元将商铺回购。

没想到,返租的租金只收了几个月,开发商突然破产,旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发,文女士才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。而被高额返租吸引的文同学,最后因为没有商铺产权,不但返租租金没有了,连本金也赔进去了。

类似这样的案例还有很多,很多开发商还把自己包装的非常漂亮,拉扯上政府关系,有的还找担保公司,手续齐全,但是最后真跑路的时候,连个影都看不着,投资者也很难讨回损失。

有的小伙伴可能会好奇开发商这么有钱,为什么要这样做呢?

其实很多看起来高大上的房企其实资金链都很紧张,一般来说像商业楼以及写字楼的物业投入都是一种重资产的投入,前期的投资比较大,但是成本的收回比较慢,短期内的收益相对是比较小的,那么在这种情况下开发商就有一种急迫的想收回前期投资的需求。

开发商通过“售后”的行为将产权或者使用权让渡给了业主,但通过“包租”的行为又将商场的控制权牢牢攥在手中。很多小伙伴听到这也许会认为:这不是利益捆绑、合作共赢吗?

老师告诉大家,因为市场有很多不可控因素存在,特别是采用这种方式急于回款的项目,风险更大,如果开发商经营得当你好我好大家好。但如果开发商经营的项目一旦在后期运营不好的话,所有的购房人或者购买使用权的人就会承担相应的风险。

简单来说呢,就是真要出事了,开发商就会直接跑路,留下你在寒风中凌乱。

最后呢,老师提示一下各位小伙伴,以后在投资房产的时候一定要擦亮自己的双眼哦,

不要被所谓的“无风险,高回报”的包租给蒙骗了。如果要投资房地产一定要买大产权的房子,小产权的都坚决不要买,更别说没有产权的了。

老师关于房地产投资骗局的分享就到这里了,谢谢大家

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